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律师老杨为您提供房产定金纠纷咨询及诉讼代理，包含一手房、商铺、公寓、写字楼等购房定金、首付、认筹金、诚意金等各类合同纠纷。
“定金”是交易双方常用的一种担保方式，《民法典》第586条和587条对定金制度进行了系统性规定。第586条规定了定金合同的成立和数额限制。该条强调了定金对于合同债务履行的担保功能，明确规定了“定金合同自实际交付定金时成立”，未实际支付定金则不形成定金合同法律关系。关于定金数额，《民法典》吸收了《担保法》第91条的规定，定金存在额限制，当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的20%，而对于超出部分如何处理，《民法典》进行了明确规定，即“超出部分不产生定金效力”。
《民法典》还明确了定金罚则的适用条件：
第一，必须存在违约行为，即不履行债务或者履行债务不符合约定；
第二，合同目的不能实现；
第三，两者之间存在因果关系，只有因违约行为致使合同目的无法实现时，才可以适用定金罚则。
在上述案例中，王先生拒付首付款、主张解除合同的行为已经构成违约，其违约行为导致房屋买卖目的无法实现，故适用定金罚则，定金不予退还。
在日常交易中，定金与订金这两个词汇被广泛运用，但是性质却完全不同。定金具有担保合同履行的性质，而订金只是一个习惯用语，而非法律概念。订金是一方为交易需要而向另一方交纳的金钱，不具有担保的功能，一般被认定为预付款，最终被吸收进总价款中，并不适用定金罚则。所以在交易中一定要区分定金与订金，避免不必要的损失。
特别提醒，消费者在向商家交付定金时，应当签订书面合同或索要定金收条，以此作为享受服务维护权益的重要依据。在订立合同时一定要注意“定金”或者“定金罚则”的字样，约定的定金数额不得超过额限制。
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