天津 印刷厂评估 钢铁制造厂评估 钣金加工厂 纺织厂评估

免费 张女士。任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估。如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会认为这种租凭是不值得的。对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的。具体到投资厂房，也是同样的道理，我们认为首先要做的就是对厂房进行价值评估。如何评估？从以下几个方面进行考虑： 1、是否处于核心工业区

工业区有大有小，在选择厂房的时候，处于核心工业区的厂房肯定要优于其他位置的厂房。一般而言，在传统市级工业区推出的新厂房非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注其周边的工业区，而这些地方的厂房空置率相对较多，投资机会也比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观

2、变动因素

就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的地区投资厂房，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以租赁价格也非常高。而如果选择正在发展中的地区，也许前2-3年投资回报不理想，但是，随着该地区的快速发展，厂房的成长性将非常好，因此，这里的厂房绝对是值得投资的绩优股。反之，如果选择的厂房所处的地区以后面临衰败或者拆迁的危险，那么，就如同在股市顶峰时买入股票一样前景堪忧。

3、品牌效应

目前在厂房买卖和租凭市场，品牌客户比较多。世界五百强、国有企业、大型外资企业等。在选择投资厂房的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对厂房的选择有严格的评估标准和计算方法，所以他们选择的厂房从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择厂房的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。

4、立地条件

厂房项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了周围环境和其本身因素对生产经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。

一个厂房的立地力，主要包括门前道路的类别、客户前来的方便度等。 道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。客户从哪一个方向来、是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。

5、厂房的通用性

一些投资人因为没有丰富的经验，在买厂房时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。我们知道，厂房的价值终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对厂房有不同的要求，比如，食品加工企业需要有上下水、动力电、煤气或天然气，而有些厂房并没有这些，等有人租赁后并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了。因此，投资

的租户对厂房有不同的要求，比如，食品加工企业需要有上下水、动力电、煤气或天然气，而有些厂房并没有这些，等有人租赁后并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了。因此，投资人在投资的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，这样是对自己利益的保障。 6、周边租金水平

如果说以上评估条件定性的内容多，那么周边的租金水平将直接反映你投资厂房的租金能否支撑租凭价格。租凭厂房的终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。投资厂房和住宅大的区别是，住宅随着品质的下降以及新项目的推出，当前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而厂房是越做越旺，租金只会往上走。

在具体评估厂房时考虑的问题非常多，我们不能简单盲从于发展商销售人员用计数器捣腾出的投资回报，而是要必须充分考虑到各种交易费用以及以后租赁产生的税费等等各方面因素。

经营损失是指受损失主体过去的或者正在发生的有关交易或者事项导致某项资产的资产价值发生了全部或者部分的实质性灭失，或导致经济利益的无对价流出。其中，资产价值包括使用价值、转让价值、可变现价值等。发生经营损失，应当在调查核实的基础上，依据确凿、合法、有效的证据，通过经营损失评估认定经营损失金额及形成原因。 经营损失评估属于资产评估的一类。假设一个经济主体正常经营时，它的获利能力是持续性的而且是可预测的。但是，一旦这种经营能力受到外来因素的影响而无法正常获利甚至亏损时，就会产生经营损失。 拆迁损失评估分三个方面： 不动产损失评估（指不能随迁的财产的拆迁补偿价值评估）； 停产损失评估（指因拆迁而停产给经济体造成的损失价值评估）； 拆迁费评估（指随迁财产拆迁的全部合理费用）。 拆迁涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到方方面面，因此，对于经济体损失的评估也比较复杂。这不但关系到政府部门，开发商还涉及作为当事人的受损主体，因此，对于经济体拆迁对生产经营方面造成的损失，可以从三个阶段来考察，即：拆迁准备阶段、拆迁阶段和拆迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即从零开始逐渐上升（拆迁准备阶段），上升至高值（拆迁阶段），然后从大值逐渐下降至零（拆迁后生产恢复阶段）。 评估的思路为：从拆迁准备阶段到拆迁后生产恢复到未拆迁时的生产水平这段时间内，假定企业未发生拆迁且持续经营，那么在这段时间内企业正常的经营收益减去拆迁期间的实际收益即可估测出经营损失。 北京海润京丰资产评估事务所（普通合伙）专业提供因拆迁涉及的实物资产评估、经营损失评估及人员误工损失评估等资产评估服务，具体服务项目如下： 1、鱼塘拆迁损失评估个人独资企业变更为有限公司涉及的整体资产评估、净资产评估； 2、集体所有制企业变更为有限公司涉及的整体资产评估、净资产评估； 3、研究院变更为有限公司涉及的整体资产评估、净资产评估； 4、研究所变更为有限公司涉及的整体资产评估、净资产评估； 5、合伙企业变更为有限公司涉及的整体资产评估、净资产评估； 6、有限责任公司变更为股份有限公司涉及的资产评估、净资产评估、股东权益评估； 7、民营企业收购国有资产涉及的国有资产评估、国有企业资产评估； 8、国有企业收购民营企业涉及的企业整体资产评估、股东全部权益评估； 9、混合所有制企业股权收购、股权转让、资产重组涉及的企业整体资产评估； 10、事业单位改制为企业单位涉及的资产评估、知识产权评估等各项资产评估服务。北京海润京丰资产评估事务所（普通合伙） 位于中华人民共和国首都 北京海淀区 复兴路 国海广场 D座 1516室 欢迎您前考察 张女士 座机；